Tisztelt Képviselő-Testület!

 

A Testület által elfogadott 2011 évi munkatervben  a 2011 júliusi 28-i testületi ülés napirendjébe vették fel a lakásgazdálkodási tevékenységről szóló beszámolót. Tevékenységünket az alábbiakban foglaltam össze:

 

A Városgazdálkodási Igazgatóság a lakásgazdálkodással kapcsolatos feladatokat az Önkormányzat rendelkezésére álló lakások és helyiségek bérletéről szóló 7/2004. (II. 27.) számú rendelete (továbbiakban: lakásrendelet) 49. § -a alapján végzi.

 

Jelenleg a 221 bérlakásból 200 van kiutalva, 21 üres.

Az üresek közül :

- Darányi u 24	1	bontása indokolt lenne
	1	költségesen felújítható
- Belcsa u. 17	4	bontása indokolt lenne
- Bajcsy-Zs. u. 2	1	költségesen felújítható
- Bajcsy-Zs. u. 27	3	közmű hiányzik
- Köztársaság u. 1	1	gázóra, villanyóra hiányzik
- Klapka u. 28	2	villanyóra hiányzik, költségesen felújítható
- Nagyhíd  u.1	1	villanyóra hiányzik
- Hősök tere 2	2	gázóra hiányzik,
	1	költségesen felújítható
- egyéb	5	kisebb felújítás, tisztasági festés után kiadható

 

A lakások nyilvántartását a 2010 évi ellenőrzés napra kész állapotban találta. Az ellenőrzés során ellenőrizték iratanyagokat, melyek tartalmazták a bérleti szerződést, a beköltözéskor felvett leltárt, és a közüzemi átjelentő lapot, az értesítéseket, az ügyféllel történő levelezések iktatásra kerültek. A lakók adatainak aktuális helyzetéről az általunk vezetett számítógépes nyilvántartása alapján pontos és gyors tájékoztatást tudtunk adni.

Az ellenőrzés javaslata alapján a szerződésmintát módosítottuk és 2010. október 1-jétől az újonnan megkötött bérleti szerződéseket ezek alapján kötöttük.

 

A lakások és helyiségek bérletére, valamint az elidegenítésükre vonatkozó egyes szabályokról szóló 1993. évi LXXVIII. törvény (Lakástörvény) 20. § alapján a jogcím nélküli lakáshasználó nem lakbért, hanem lakáshasználati díjat köteles fizetni. Ennek alkalmazási módját Barcs Város Önkormányzata Képviselő-Testülete 7/2004. (II.27.) rendelete  - az önkormányzat rendelkezése alatt álló lakások és helyiségek bérletéről – 6.§-a tartalmazza.

 

A lakáshasználati díj használata egy példán bemutatva az alábbi plusz terheket rója a lakóra és a VgIg-ra - ami nagy valószínűséggel behajthatatlan tartozássá minősül.

 

 

	emelkedés csak lakbér kiszámlázásával	emelkedés lakáshasználati díj alkalmazásával	különbség
Peresítéskori hátralék 2007.08.31:	332 374 Ft	332 374 Ft	0 Ft
Díjtartozás 2011.06.30.:	1 378 414 Ft	3 702 442 Ft	2 324 028 Ft
Ügyvédi díj (5%):	68 921 Ft	185 122 Ft	116 201 Ft
Fizetési meghagyása ( 3 %):	41 352 Ft	111 073 Ft	69 721 Ft
Végrehajtási lap kibocsájtás (1%):	13 784 Ft	37 024 Ft	23 240 Ft
Végrehajtási díj értéktőlfügg. (6-12 %):	124 057 Ft	333 220 Ft	209 163 Ft
VgIg költségei	248 115 Ft	666 440 Ft	418 325 Ft
Késedelmi kamat:	131 977 Ft	265 449 Ft	133 472 Ft
Lakó tartozásállománya 2011.06.30.	1 758 506 Ft	4 634 331 Ft	2 875 825 Ft

Ezért javasoljuk a rendelet módosítás során a lakáshasználati díjra vonatkozó rész felülvizsgálatát.

A nem rendeltetésszerű használat megakadályozása érdekében „Lakáshasználat ellenőrző nyomtatvány” mintát dolgoztuk ki és alkalmazásba vettük, a lakásban együtt-élők családjogi, vagyoni, és egyéb kapcsolatainak ellenőrzésére nincs jogkörünk.

Az ellenőrzésekbe közcélú foglalkoztatottat vontunk be, az önkormányzat illetékes ügyintézője 1-2 alkalommal volt jelen.

 

A lakbérek nemfizetése, a lakások, közös helyiségek nem rendeltetésszerű használata, illetve rongálása esetén a lakástörvény 24.§ (1) bekezdése alapján haladéktalanul kezdeményezzük a bérleti szerződés írásban történő felmondását és peresítünk.

 

A közös költség megállapításához önköltségszámítást végeztünk. A 88 lakás esetében annak számlázásához először a tulajdonosok által elfogadott SZMSZ-re van szükségünk, Ezt elkészíttettünk, de a társtulajdonosok nem írták alá ezért bírósági úton kell elfogadtatnunk.

 

Az ellenőrzés javaslatai között szerepelt tűzvédelmi gyakorlat végrehajtása a 88 lakásos társasházban. Felvettük a kapcsolatot a Tűzoltósággal. Mivel a Tűzoltóság tűzvédelmi gyakorlatait 1 évre előre tervezni és jelenteni kell, ezért ún. „helyismeretszerző gyakorlatot” fognak végrehajtani.

 

Régebben a kezelésünkben levő önkormányzati bérlakások fenntartása az úgynevezett front munkákra a kisebb és sürgős javításokra korlátozódott. A lakások magas hibaelhárítási, javítási költsége évről évre folyamatosan nő. Rendszeresen visszatérő feladatok: Klapka u. 28-30, Bajcsy-Zs u. 2 szippantása, Bajcsy 23,27, 31 valamint a Hősök tere, Széchenyi 10, Arany J. 20 visszás szennyvízágak miatti dugulások, 88 lakásnál lépcsőházi világítások (égőket és lámpákat rendszeresen ellopják, kapcsolókat összetörik, zárakat tönkre teszik) a Klapka 28-30, Széchenyi u.10 a nagyobb esők alkalmával beáznak. A 88 lakásnál a tornyok cserepei nagyobb szél esetén rendszeresen kimozdulnak, aminek a javítása költséges, mert csak daru bérlésével javítható. Ezen feladatokat a karbantartó a részleg megszűnése után helyi vállalkozóktól rendeljük meg. A javításokat viszont hosszabb határidővel végzik el a vállalkozók előre tervezett munkái miatt.

Belcsapuszta 17-ben a három lakott lakás állapota is rendkívül veszélyes, kiürítésük és elbontásuk indokolt.

A lakások állapotát és felújításuk költségeit – mivel azokat kiköltségeltük és jelentős anyagi forrásokat igényel ami saját költségvetésből nem tudjuk megoldani - jeleztük az Önkormányzat felé. Jelenleg azon lakásoknál ahol a lakbéreket rendesen fizetik minden javítást elvégzünk, a hátralékosoknál csak a legszükségesebbeket.

A lakbért nem fizetők közműtartozásokat is felhalmoznak. A  DRV 2010 novembere óta többször jelezte, hogy tulajdonosnak fog számlázni (a tartozások mértékéről nem kaptunk tájékoztatást személyiségi jogokra való hivatkozással, csak a tartozók neveit adták meg. Több leolvasást végeztünk az óraállások pontosítása érdekében, elértük, hogy a DRV is pontos - általunk leolvasott - óraállásokat rendelte az almérőkhöz. A nem fizetők fogyasztásának főmérőre való terhelése ügyében azonban nem jutottunk előbbre - azt a szolgáltató törvényi alapon elutasítja - ezért várhatóan a következő számlázási időszakra már a főmérőkre terhelik a felmondott szerződések fogyasztását.

 

A felmondott vízszerződések az alábbi megoszlást mutatják:

 

Az EON (gáz, áram) tájékoztatás nélkül a legkisebb hátralék esetén is ( 16.000 Ft) leszereli a mérőórát és megszünteti a szolgáltatást. A leszerelt gáz és villanyórák újra visszakötése költséges, csak terveztetés után végrehajtható. Azok visszaszerelése tervezéssel együtt 100 000-150 000 Ft többlet költséget von maga után és időben 4-6 hónapot vesz igénybe.

 

A szolgáltató által leszerelt mérőórák megoszlása:

	Üres lakások	Lakott lakás
Villany óra nincs	10	7
Gázóra nincs	6	5
Festés mázolás szükséges	18
Felújítandó ( nyílászárók, burkolatok)	15

A leszerelt villanyórák helyére az utóbbi időben az Eon kártyás órákat szerel vissza.

 

A lakásokat sokan elhagyják felújítás nélkül. A következő kiutalás előtt azt fel kell újítanunk vagy az új lakóval megegyeznünk a felújítás költségeinek megosztásáról. Ezeket a költségeket a követelésünkhöz írjuk, de ezek behajtása kétséges.

Az önkormányzati bérlakások külsőfelújítását, karbantartó jellegű festését, tetőjavításait már nem lehet tovább halogatni, 2012-től tervezni kell vagy az Önkormányzat vagy  intézményünk költségvetésében, mert annak elhalasztása komoly állagromlást idézhet elő.

 

A három éve elkezdett peresítések, az állandó utánajárás következtében az intézmény fennállása óta 2010 évben először csökkent az év során a tartozásállomány. A kilakoltatási moratórium hírére valamint néhány hátralékos szerződésének megújítása után a lakók fizetési hajlandósága ismét csökkent.

2011-ben a Képviselő-testület több felmondott és peresítés alatt lévő lakást újra kiutalt a lakóknak, ezzel ezen esetekben újra kell kezdenünk a peres eljárást, a bérlőkben pedig azt tudatosítja, hogy nem kell változtatni a fizetési morálon - a tartozásállomány nőtt.

 

 

A lakásbérleti szerződések felmondását, a lakbértartozások bírósági behajtását, végrehajtói érvényesítést folyamatosan végezzük.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

A lakók 64%-a bír valamilyen háralékkal, melyek összege 16 Ft és 1 367 098 Ft között van. A tartozások megoszlását az alábbi táblázat mutatja.

	bérlakásban lakók		kiköltözöttek
	lakás	tartozásállomány	lakás	tartozásállomány
túlfizetése van	19	- 113 195 Ft	-	-
nincs tartozása / kifizette	59	0 Ft	4	-
100 000 Ft alatti tartozás	78	2 776 448 Ft	8	468 367 Ft
100-300 eFt közötti tartozás	26	4 391 739 Ft	8	1 805 106 Ft
300 eFt feletti tartozás	16	11 881 650 Ft	18	10 676 435 Ft
összes tartozás 06.30.		18 936 642 Ft		12 949 908 Ft
lakbértartozás mindösszesen		31 886 550Ft

 

2007-től a fizetési felszólításokon túl a tartozókat kényszerhelyzetbe hozzuk és nemfizetés esetén a lakásbérleti szerződéseket felmondjuk, majd bírósági úton kezdeményezzük a lakás kiürítését. A Bírósági döntéssel kezünkben, a végrehajtói díj megfizetésével kezdeményezhetjük a végrehajtónál a lakás kiüríttetését.

A tömeges kilakoltatás elkerülése és a befizetések növelése érdekében lehetőséget biztosítunk a tartozás részletekben való fizetésére is. Ha a lakó vállalja a havi rendszeres törlesztést, akkor a bírói ítéletet addig nem adjuk végrehajtásra amíg lakó vállalását tartja.

 

Nyilatkozat száma	Vállalását betartotta	Vállalását részlegesen betartotta
45	11	34

 

Továbbra is előnyben részesítjük köz-foglalkoztatásban azokat a hátralékosokat, akik vállalják a tartozás csökkentését. Így a programok idején rendszeresen 5 – 15 fő fizeti tartozását.

 

Összegezve:

-         A lakásgazdálkodás rendkívül szerteágazó feladatot ad a Városgazdálkodási Igazgatóságnak, amit igyekszünk gyorsan és gyakorlatiasan elvégezni, mivel minden lakónak a saját lakása a legfontosabb.

-         A bérlakások jelenlegi kiutalási módja a lakók fizetési hajlandóságát nem javítja. A kilakoltatások megkezdésével (véleményem szerint 4-5 hangadó) a fizetési fegyelem növelhető.

-         A befizetések hiányában csak a hibaelhárító javításokra jut pénz, az állagmegóvásra már nem, azt a következő költségvetésbe tervezni kell.

-         A lakásrendelet előírásait betartva a nemfizetők hátralékai és a Városgazdálkodási Igazgatóság által kifizetendő költségek is növekednek, a behajtás bizonytalan.

-         Ma a rendesen fizető lakók nincsenek előnyösebb helyzetben mint a nemfizetők.

-         Az Közmű-szolgáltatók a mérőórák leszerelésével, főmérőre való terheléssel próbálják az adósságnövekedést megállítani. Így becsülni sem lehet a rejtett tartozásállomány nagyságát.

 

 

Kérem a tisztelt Képviselő-testületet, hogy a Városgazdálkodási Igazgatóság lakásgazdálkodási tevékenységéről szóló beszámolót fogadja el.

 

 

Barcs, 2011.07.12.

 

…………...………………

Ungvári Zoltán

Igazgató

Határozati javaslat:

Barcs Város Képviselő-testülete Barcs Város Önkormányzata Városgazdálkodási Igazgatósága lakásgazdálkodási tevékenységéről készített beszámolóját elfogadja.

Felelős:           Karvalics Ottó polgármester a határozat közléséért

 

Határidő:        értelem szerint

 

 

A határozati javaslatot törvényességi szempontból felülvizsgáltam.

 

Barcs, 2011.07.12.

 

Balázsné dr. Vástyán Krisztina

címzetes főjegyző

 

 

 

M Ó D O S Í T Á S

 

 

 

 

Barcs Város Képviselő-testülete 2011. július 28-i ülésének 2. számú,

„Beszámoló a Barcs Városi Önkormányzat Városgazdálkodási Igazgatósága lakásgazdálkodási tevékenységéről” című napirendi pontjához

Az előterjesztés 1. oldalán a bérlakások száma tévesen került feltüntetésre. Helyesen:

Jelenleg a 220 bérlakásból 198 van kiutalva, 22 üres.

 

Barcs, 2011. július 22.

 

 

Ungvári Zoltán s.k.

Igazgató